פסק-דין בתיק ת"א 13599-08

1. בפניי תביעה ותביעה שכנגד. התביעה העיקרית היא לסעדים של פינוי ותשלום דמי שימוש ראויים. התביעה שכנגד היא לסעדים של צווי עשה ומניעה, כמפורט בה, וכן לפיצויים בגין עוגמת נפש.

2. התובעת היא הנציגה של הכנסייה הרוסית הפרבוסלאבית בישראל. הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה השייכת לתובעת (להלן - הדירה). הדירה נמצאת ברח' נביאים 64 בירושלים. היא ממוקמת בנכס השייך לתובעת, ובו מספר יחידות דיור נוספות (להלן - הנכס). בכתב התביעה המתוקן מעלה התובעת טענות למספר הפרות של הנתבעת את ההסכם בין הצדדים. על יסוד זה, דורשת התובעת את הסעדים המפורטים לעיל. מנגד, טוענת הנתבעת, בתביעה שכנגד, לפעולות שונות של התובעת הפוגעות באופן ממשי בזכות השימוש הסביר שלה בדירה. בכך מעגנת הנתבעת את זכותה הנטענת לסעדים שונים, אליהם אעמוד בפירוט בהמשך.

3. מהלך הדיון יהיה כלהלן. תחילה אדון בתביעה העיקרית. בגדר זה, אדון בטענות התובעת להפרת הסכם השכירות. בהמשך לכך אדון בשאלה האם קמה לתובעת עילת פינוי נגד הנתבעת, והאם קמה לנתבעת טענה לסעד מן הצדק. כן אדון בטענות הצדדים לגבי הסעד המבוקש של תשלום דמי שימוש ראויים. בהמשך לכך, אדון בתביעה שכנגד.

התביעה העיקרית

4.  נקודת המוצא לדיון בתביעה העיקרית מצויה בהוראות הסכם השכירות, אשר נכרת בין הצדדים בשנת 1971 (להלן - הסכם השכירות) . ההוראות העיקריות הרלוונטיות לעניין הן הוראות סעיפים 1, 3, 6,  7 ו - 10 להסכם. להלן נוסחם של החלקים הרלוונטיים בהוראות אלה:

1.  .... שני הצדדים מסכימים כי כל סעיפי החוזה הם תנאים עיקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר.

3.  .... השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע בו כל תיקונים, שכלולים ותוספות מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר לכך בכתב. כל הפרה כנ'ל דיה להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד של תביעת פיצויים עבור כל מעשה כזה.

6. .... בכפיפות לאמור בסעיף 3 לחוזה זה מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר. מבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לפי סעיף 10 לחוזה זה כנ"ל מותנה בזה כי כל הוספה או שינוי שייעשו במושכר ייחשבו כרכושו של המשכיר אלא אם ידרוש המשכיר מאת השוכר לסלקם ובמקרה זה על השוכר לעשות זאת על חשבונו הוא. מבלי לפגוע בזכותו יהיה רשאי המשכיר לעשות זאת על חשבון השוכר. במקרה והמשכיר יסכים להשארת התוספת או השינוי, יהיה השוכר חייב לשלם דמי שכירות גם עבור התוספת שעשה בעצמו.

7. .... אסור לשוכר להשתמש בחדר המדרגות לצורך אחסנה או אחזקה של כלי רכב או מטלטלים אחרים כל שהם. הוא הדין לגבי החצר, הגינה או גג הבית ושטחים אחרים של הבית מאחר ואלה אינם כלולים במושכר הנדון ונמצאים בחזקתו הבלעדית של המשכיר.

10. .... אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה  זה .... יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר.

על רקע הוראות אלה, אדון בטענות התובעת להפרות של הסכם השכירות.

5. חנייה. התובעת טוענת כי הנתבעת נוהגת להחנות את כלי רכב בחצר תוך הפרת חוזה השכירות. אין מחלוקת, כי הנתבעת משתמשת בחצר השייכת לתובעת לצורך חניית מכוניתה.  בהקשר זה טוענת התובעת, כי סעיף 7 להסכם השכירות אוסר במפורש על שימוש בחצר כחנייה. סעיף 7 האמור אכן מוציא במפורש את החצר מגדריו של המושכר. הוא אוסר גם אחזקה או אחסנה של כלי רכב בחצר. יש ממש בטענה, כי מכך עולה בבירור איסור להחנות בה כלי רכב.

6. יש ממש גם בטענות התובעת כי אין לקבל את טענת הנתבעת כי עובר לחתימת הסכם השכירות בשנת 1968 נתנה נציגתה, ד"ר כגן ז"ל, "הרשאה מפורשת" לשימוש בחצר המבנה בו מצויה הדירה לצורך חנייה. טענה זו אינה מתיישבת עם הוראת סעיף 7 להסכם השכירות. היא אף טענה כבושה: היא לא עלתה במכתב מיום 14.3.94, אשר נעשה בין היתר בשם משפחת הנתבעת, ואשר סב במפורש על נושא החניה (נספח ז' לתצהיר העדה מטעם התובעת, גב' נינה אינוקיניה (נטליה גרמידר)(להלן - הגב' אינוקיניה)). המדובר בטענה בעלת חשיבות רבה מנקודת מבטה של הנתבעת. יש להניח, כי אילו היה מדובר בטענת אמת, הייתה מועלית בנקודת הזמן האמורה, בה הובעה אי הסכמה מפורשת של התובעת לשימוש בחצר למטרות חנייה ללא תמורה.

7. חסר זה מתחדד נוכח העובדה, שמדובר במכתב אשר בא בעקבות פניית התובעת (23.2.94, נספח ו' לתצהיר מטעמה), בה הבהירה כי לא ניתנה לנתבעת זכות בחצר; כי היא נדרשת לחדול מיד מלחנות רכבה בחצר; כי התובעת שומרת על זכותה לתבוע דמי שימוש בגין החניה; וכי התובעת תהיה מוכנה לשקול בחיוב מתן רשות חניה בתשלום, במקום מסוים בחצר, לתקופה קצובה. ניתן היה לצפות, נוכח מכתב זה, לטענה מפורשת וברורה בדבר הסכמה לחניה, אם כזו אכן ניתנה. אין בפניי הסבר מניח את הדעת להעדרה של טענה כאמור.

8. בהקשר זה יש גם ממש בתהיית התובעת מדוע, אם אכן ניתנה בשנת 1968 הסכמה מפורשת כנטען, זו לא מצאה את ביטויה המפורש בהסכם השכירות מאותה שנה. הסכמה כאמור אף לא מצאה ביטויה בהסכם נוסף מאותה שנה (ת/1), להעברת זכות הדיירות המוגנת בדירה מן הדייר הקודם אל הנתבעת. בנסיבות אלה, אני דוחה את טענת הנתבעת בדבר קבלתה של הסכמה מפורשת כאמור.

9. בכך לא מסתיים הדיון. התמונה העובדתית היא, כי הנתבעת נהגה להחנות את מכוניתה במשך שנים ארוכות, בלא מחאה כלשהי מצד התובעת, עד לשנת 1994. מדובר בשימוש גלוי לעין. לא למותר להוסיף, כי נציגת התובעת, ד"ר כגן, התגוררה בנכס, עד לפטירתה בשנת 1978. יש יסוד מוצק לקבוע כי השימוש האמור היה בידיעתה.

10. זאת ועוד. בהמשך לאי ההסכמה שהובעה לעניין זה על ידי התובעת בשנת 1994, לא נקטה התובעת בפעולה ממשית עד שפנתה שוב בנושא זה לנתבעת, בשנת 2004. ניתן לקבוע ללא קושי, כי התקופה האמורה של 10 שנים שחלפה בין שתי נקודות הזמן האמורות, חורגת במובהק מן הזמן הסביר בו ניתן היה לצפות לפעולה של התובעת בנושא. במצב זה, ובשים לב לכך שבתגובתה לפניית התובעת בשנת 1994 דחתה הנתבעת באופן נחרץ את עמדת התובעת, הייתה הנתבעת רשאית להניח, למצער עד לשנת 2004, כי התובעת אינה עומדת על טענותיה בעניין זה. לא למותר להעיר, בהקשר זה, כי הנתבעת אף טענה בזמן אמת כי כך הבינה את מצב הדברים (ראו מכתב הנתבעת מיום 22.12.04, נספח ט' לתצהיר גב' אינוקיניה).

11. על רקע זה עולה השאלה כיצד יש להבין את דפוס ההתנהגות המתמשך של הצדדים. התובעת טוענת, כי ד"ר כגן ז"ל, נהגה לאשר לדיירים לעשות שימוש בשטחים שלא נכללו במושכר, תוך שהדיירים מודעים לכך שהתובעת אינה מסכימה לשימושים אלה, וכי עליהם להפסיקם מייד עם דרישת התובעת, בלא לטעון לזכות כלשהי לגביהם. בהקשר זה מפנה התובעת לנספח יד' לתצהיר העדה מטעמה, הגב' אינוקיניה. מדובר במכתב של ד"ר כגן ז"ל מיום 7.7.77. מכתב זה מתייחס לשאלת השכרתה של קליניקה לדיירים בנכס (שאינם הנתבעת). צוין בו כי התובעת אינה מסכימה להשכרה כאמור. עם זאת, נוכח נימוקים שניתנו בו, נכתב בו כי ד"ר כגן מסכימה להרשות באופן זמני שימוש בקליניקה האמורה, בתנאים שפורטו במכתב. הודגש כי הדבר נעשה ללא תמורה כספית; כי אינו מקנה מעמד של דייר חוקי; וכי בבוא הזמן, אם יידרשו השוכרים על ידי ד"ר כגן, או על ידי התובעת, לפנות את הקליניקה, יעשו זאת מיד וללא תביעה או טענות.